“一般包租公司或联合办公运营商，只有出租率达到70％以上才能盈利。”该负责人说。退租现象的加剧叠加新增供应的入市，促使第四季度深圳甲级写字楼市场出现供过于求的趋势。
不过，从空置率指标来看，2018年，深圳甲级写字楼平均空置率同比下跌2.5％至10.3％。这主要基于今年深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。
上述报告称，金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业是深圳写字楼的主要承租力。至2018年底，深圳甲级写字楼物业市场的净吸纳量为52.97万平方米，同比增长8％。同期，深圳新增的7座新写字楼项目总建面达62万平方米。
这些新增供应将深圳甲级写字楼总存量推高至约845万平方米。按照太平戴维斯的预计，2019年，深圳还将有7栋甲级写字楼入市，带来约57.77万平方米的新增供应。届时，租户将有更多选择并有效提高议价空间，从而导致2019年租金或将出现下跌。未来五年内，由于新项目集中入市，深圳甲级写字楼市场的空置率也将有所上升。
值得关注的是，从2017年开始，联合办公成为深圳写字楼领域的“黑马”，今年以来，为满足科技和创新行业中小企业不断增长的租赁需求，联合办公继续表现出强劲的扩张态势，以扩大其在深圳写字楼市场的份额。
在太平戴维斯提供的一张2018年度主要租赁成交甄选表中，联合办公运营商正成为重要租户之一。比如，wework在tcl大厦、华润置地大厦t2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约2.25万平方米；funwork在东海国际、京基100分别租赁约4000、3000平方米。
上述相关负责人向经济观察网表示，随着联合办公行业的洗牌加剧，联合办公运营商在扩张中也会越来越谨慎，因此其对深圳写字楼存量的消化和影响不会像这两年一样强烈。
“以上海为例，过去两三年间联合办公运营商都在积极扩张，但下半年整个联合办公行业的扩张已经出现放缓趋势，这种情况也许会传染到深圳乃至粤港澳大湾区的写字楼市场。”太平戴维斯董事、华南区市场研究部主管谢靖宇称，对联合办公运营商吸纳写字楼存量持比较保守看法。
甲级写字楼退租趋显
戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出，市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。
典型案例当属深圳高楼平安金融中心，2018年6月一次性退租10层楼，退租面积共计3万平方米。平安不动产回复经济观察报称，上述10层楼的租户原本想将其总部、主要业务迁入深圳，后因自身发展原因未能实现，并导致欠租违约，平安不动产主动将其清退。
按照平安不动产的说法，目前市场对这10层楼反响积极，已经有意向客户主动洽谈，平安不动产正在沟通、选择中。另外，楼内原有客户因业务发展需要已扩租了很大一部分，实际投入市场选择的面积不足一半，且这部分投入面积相对于平安金融中心118层的体量而言，并无冲击。
陈旭（化名）在深圳一家投资公司负责写字楼物业租售、运营板块，他向经济观察报透露，平安金融中心的这10层楼，背后是一个包租“二房东”，当初租下物业的时候就没有进行长远规划。因资金链出现问题，中途曾试图转手给其他运营商。“他们找过我们公司，但我们对这种物业评估很谨慎，再三考量后，没有接手。”
陈旭说，平安金融中心这个标的，无论从硬件还是软件看，运营条件都很优越。但整个项目除去平安自用的楼层外，对外出租的供应量还是比较大。这种租金在300元/平方米以上的写字楼物业，一旦供应量较大，出租的难度也相应提高。
陈旭所在的投资公司，主营业务囊括房地产开发、资产定向投资、资产运营、资产并购重组几部分。在写字楼领域，目前他们已经包租并运营了广州、深圳等共计15万平方米的物业，属于传统意义上的包租运营商。“我们公司承租的物业面积都比较大，一次大概超过1.5万平方米，也就是6-8层楼。”他称。
陈旭介绍，在选择承租标的上，包租运营商考虑的点一定是地段，写字楼本身的地域性特征比较明显，选址必须限定在大商圈里，否则租户群体范围太窄。比如选址科技园，进驻的租客就多是科技企业；选择cbd，更多的租客是金融企业。
此外，对写字楼物业进行评估也是重要一环。一般来讲，写字楼标的硬件不能有太多瑕疵，以免增加过多改造成本；软件方面的物业管理水平也必须较强，这样一来租金大概能比周边同类溢价10％-20％。
陈旭的公司很少选择分散性租客较多的标的。一栋写字楼一旦散客过多，租金体系就不好把控。“一般我们会选择跟开发商或大业主合作，对外招租的客群结构也会跟他们错开，否则就变成抢客竞争关系。”
坐高铁到深圳北之后怎么坐地铁去后海
问：深圳北坐地铁过去后海怎么坐？大概时间要多久呢？价钱多少呢？
答：从地铁深圳北站乘坐地铁龙华线(4号线)(坐6站)到地铁市民中心站转乘地铁蛇口线(2号线)(坐13站)到地铁后海站下。全程需要时间50分钟，票价7元。
利润稀薄的包租客
广州、深圳两地的写字楼市场里，诸如陈旭公司这样的大包租客并不在少数。
“过往如果写字楼所在的区域是非核心区，本身比较难招租。这样的大包租客一次性承租并自行运营，开发商是欢迎的。”戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端举例说，深圳后海总部基地，之前处于培育期时，一些拿下总部基地但不擅长运营的开发商，会选择一次性放租给包租客。
然而，这种逐渐昌盛起来的写字楼“二房东”生意，自2018年下半年开始，陆续有企业退场。
“我们公司在2018年下半年也做出一些调整动作，比如短期内调整租赁条件，并下降租金水平，尽大努力提高出租率。”陈旭告诉经济观察报，除去装修投入、运营投入以及其他投入，大包租公司赚取的利润很薄。
事实上，与近两年风生水起的联合办公行业相似，写字楼大包租客的这门生意，也是通过切割空间、装修改造之后，再与其他服务打包出租，赚取差价。
两三年前承租下的写字楼物业，租金成本相对较低。但2017、2018两年拿房的成本偏高，与市场价相比大概低10％。陈旭表示，这是批发价和零售价的差别，比如一栋写字楼对外招租租金是220-230元/平方米，但给到包租公司的价格大概是180元/平方米。
租金成本逐渐上涨的同时，以往这种写字楼包租模式，装修成本并不大。但陈旭说，从2018年开始，租客对写字楼物业的更加挑剔，他们公司的装修投入与联合办公的差距也正在拉近。现在，他们公司包租的写字楼物业，装修成本达1000元/平方米，运营成本（包括人工成本、对外渠道费用、平时维护支出）大概占据整体投入的5％-8％，其中，推销成本是重要的一环，渠道代理费至少是一个月租金。
包租物业与联合办公的不同之处在于，联合办公的切割面积偏小，往往切割成工位，以工位计算租金；而包租的切割面积会更大一些，小面积也在100平方米左右，大600-700平方米左右。在对外租金通常以面积计算，根据市场波动程度调整定价。