近年来，随着天津市购物中心出现了大体量新增供应、一味同质化扩张的情况，导致后期入市购物中心压力巨大，市场竞争非常激烈，也倒逼天津传统百货和购物中心的转型。
如今天津商业情况如何？当“空置率高”“活力不足”“饱和”等词汇成为了天津商业的代名词时，问题究竟出在了哪里？笔者采访多位天津商业项目操盘手、商业地产业内人士，为你还原天津商业市场的真实现状。
矛盾一：购物中心首层平均租金下降 空置率却在上升
购物中心首层租金，从侧面体现了品牌商户对商场“门面位置”的争夺，也是体现购物中心受品牌欢迎程度和经营状况的好坏。
数据显示，2015年一季度至2017年一季度，天津市购物中心平均首层租金在420-475元/㎡/月之间浮动，季度平均环比增幅在1%左右。截止2017年第一季度，受新入市项目的影响，天津购物中心首层平均租金环比微降2.0%至每月每平方米457.0元。
然而，首层租金的降低并没有带来空置率的下降。
赢商大数据中心监测到，2017年1-6月，10大典型二线城市全市购物中心平均空置率达7.4%，其中西安最低，为4.7%；天津最高，达12.3%。
2017年上半年，新项目持续入市，天津商业市场竞争加剧，部分购物中心为吸引客流积极进行品牌调整。使得全市购物中心平均空置率半年环比上升2.9%至12.33%，较2016年上半年同期上升1.7%。整体来看，上半年天津市平均空置率要高于警戒值4.8%，体现出购物中心市场运营较为艰难，同时下半年预计入市项目商业面积约达67万㎡，预计全市购物中心平均空置率将呈微升趋势。
值得注意的是，2017年上半年，天津核心商圈购物中心平均空置率达10.5%，而非核心商圈购物中心平均空置率更是高达13.55%，半年环比上升0.6%。
笔者实地走访多个项目发现，天津购物中心空置率高确实是普遍现象。
例如，位于天津中北镇的环球购物中心，是天津第一家台湾综合型购物中心，于今年4月2日开业。环球购物中心体量10万平方米，引进台式mall的理念，承租给商户的区域仅有3万6千平方米，剩余2/3区域全部做公共区域。但是笔者实地走访时发现，环球购物中心不仅客流量很小，而且承租区域的空铺情况很多，和一路之隔的永旺梦乐城形成鲜明对比。工作人员告诉笔者，目前环球购物中心出租率为70%左右，还在陆续招商中。
此外，位于天津东丽区的复地滨湖广场，在建立之初备受关注，但却一再推迟开业时间，复地商业高层对笔者表示，因为招商策略的调整，目前项目出租率仅为35%左右，所以迟迟不能开业。“天津购物中心空置率普遍偏高，这也迫使很多购物中心降低租金，这对于项目的经营来说，就是个恶性循环。”他感叹道。
矛盾二：商业项目存量过剩，但优质项目偏少
经过房地产黄金十年的快速发展，全国多数城市商业地产在量上已经并不稀缺，但优质项目依然缺乏，天津也是如此。
近年来，天津老牌传统百货如亨泰百货、劝业场百货西南角店、远东百货、百盛纷纷先后闭店，传统百货业面临洗牌，大批后来者争相进入开发购物中心。
据赢商大数据中心数据显示，截至2017年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，位居全国第8；2017-2020年预计新增购物中心面积达190.6万㎡，增量位居全国第13。
天津商业市场的蛋糕，一度在短期内造成极大竞争，这就倒逼了服务水准、营销水准、运营水准的提升，甚至包括租金价格的下降。
多名天津商业地产业内人士对笔者表示，天津虽然商业项目很多，但是“能拿得出手”的优质项目只有那么几家，比如大悦城、银河国际购物中心、河东爱琴海、万达广场、天河城等。一类是以大悦城为代表的城市中心型购物中心，因其定位年轻时尚潮人的基调、以及注重体验的差异化营销策略、以及线上自媒体的个性化运维等因素吸引了全市的消费者；另一类就是热门商圈内的龙头项目，多是区域型或跨区域型的购物中心。
业内：天津消费需求没问题，商业项目运营存在问题
一位业内人士这样评价天津商业：天津自民国开始就有了劝业场，商业不可谓不发达，而现在的滨江道每逢节假日更是人满为患，沿途商家基本都是收入较为可观的，这说明天津人的消费需求没有任何的问题。
既然消费需求没问题，那么当“空置率高”“活力不足”“饱和”等词汇成为了天津商业的代名词时，问题究竟出在了哪里？
这位业内人士认为，天津购物中心的商业运营水平是问题的关键所在。
首先，大量的商业项目供给说明天津的消费需求很大，前几名进入天津市场的投资者看准了时机，但后续跟进的80%基本都是跟风。其次，在2012年之前天津的商业模式以高中低端百货为主，购物中心模式十分稀缺，更别提现在流行的体验业态。这也造成投资者看好天津购物中心市场空白，同质化项目越来越多。
此外，天津规划跟不上发展需求，商业项目的交通被生生割断是常有的事，这也制约了很多商业项目的发展。
天津爱琴海总经理董越在接受赢商网采访时也曾表示，天津商业市场存量过剩，同质化竞争严重，活力不足，做商业很考验运营功力，只有精细化运营才能赢得先机。董越提到，天津的很多商业项目经营状况都不好，这会让外地的品牌对天津市场恐惧、观望、犹豫。
如今的天津商业市场，概念上的商业很多，实质有运营水准的寥寥无几。但由于这种快速升级，也倒逼了传统百货商店消亡。