乐居 张弘 发自天津本周，天津规划局放出了一份西青区某地块控制性详细规划修改文件，内容涉及原纪庄子污水处理厂用地。按以往经验来说，调整控规是地块正式挂牌出让的前兆。
所以，纪庄子地块，这次真的要开卖了？
西青？河西？咱不care
说纪庄子或者污水处理厂，您可能无感。但如果换个提法，说“紫金山路地块”呢？怎么样，有点如雷贯耳、兴奋激动了吧？
今年中，天津土地交易中心发布了下半年拟供应的12宗中心城区地块信息。其中编号“02”的项目名为“紫金山路地块”，正是这次改规划的原纪庄子污水处理厂用地。
2017下半年天津你供应地块中的紫金山路地块
此处不知道是不是技术性失误，这块从行政规划上属于西青区的地，在土地交易中心发的文件里给标成了“河西区”。
当然，这块地东至紫金山路、北至郁江西道，位于西青区最靠近市中心的边缘，还真两边都贴着河西，而且离友谊路、奥体、梅江等核心板块都不远。估计很多购房者直观看去，也不会在乎它到底归“西青”还是“河西”。
紫金山路地块周边板块示意图
来啊，一起扎心啊
紫金山路地块，在天津房地产圈应该说鼎鼎大名。
早好几年前，它已经出现在天津土地交易中心多版招商手册里。打有狗那年，就有好几十家开发商透露过自家对它“爱慕”非常。
去年5月份，乐居主页君还拿着2015年版的该地块招商资料，预期了一下它如果2016年内出让可能的成交楼板价。
准备写今天这篇稿之前主页君搜那篇文看了看当时自己预测的价儿，心都扎漏了。
变来变去的规划
大概也是因为吆喝了好多年也没卖出去吧，这两年，紫金山路地块的规划和相关数据变了几变。
先说土地交易中心方面公布的数吧。毕竟他们总会标注免责声明“最终出让条件以出让公告为准”，所以公布的数差距多大好像也不是不能原谅的样子。
在2015年版招商文件中，编号“11”的紫金山路地块数据
在2017年下半年版招商文件中，编号“2”的紫金山路地块
当然，2015、2017两幅地图上的紫金山路地块四至不完全重合。2015年的地块多了右上一角。
但那一角，怎么看也不至于导致土地面积从63.4公顷，缩到20.6公顷……吧。
2015、2017两版不同四至图
另外，2015版地块参考容积率1.6，到了2017年变成了居住2.4、商业2.1。
而随着土地面积数字骤减，虽然容积率上去了，紫金山路地块的整体规划建筑面积还是相应大幅减少。2015年公布的建筑面积合计约100万平方米。2017年这一数字减少为约48.7万平方米。
好吧，其实要说在那个地段，100万平很惊人，但50万平米也还是不小啊！我们知足！
两份招商文件，没变的是，都明确标出该宗地内含部分还迁安置房。
规划数字在土地招商那出入很大，所以，还是回过头来看更严谨的、规划局公布的该地块正式控规吧。
2017新版控规
在开头提到的前两天（2017年9月12日）这版最新控规修改之前，巧的是也是在2015年，规划局也公布过一版紫金山路地块控规修改方案。
2015版控规
这两版控规在涉及街坊范围上，2015年的稍大（西青区11-11单元02、03街坊），不仅包括原纪庄子污水处理厂范围，还一直延伸到它西侧、万科金奥国际所在的街坊。
到2017年，新版控规只涉及11-11单元02街坊的部分区域，不过也恰巧吻合今年土地交易中心再次发布招商信息的地块四至。
我们就按最新招商地块四至，来看看“紫金山路地块”的各项指标。
2017版控规修改后地块各项指标
最新版控规中，紫金山路地块内含7个子地块编码，涉及居住、商服、绿地、公共设施（小学）四类用地性质。
其中居住地块3幅，分别是26.13公顷、容积率2.3；4.67公顷、容积率2.2；和3.45公顷、容积率2.5。
商服地块1幅，4.46公顷、容积率6.4。
公园绿地2幅，合计2.4公顷。
最后是1宗公共设施用地，备注为配建小学，1.82公顷、容积率0.8。
综上，在新版控规中，整个紫金山路地块土地面积约合42.93公顷（万平方米）。
其中，居住用地合计34.25公顷，规划总体量约78.91万平方米。商服体量约28.54万平方米。
刨除公建、绿地后，紫金山路项目规划总体量约107.45万平方米，商住比27%:73%。
咦，体量变大了不少&……
107万平米，是个什么概念
107.45万㎡。天津市区好多年没一次性出让过这么大体量的地块了，上一次是2013年这个时节，天拖一期。
做个直观类比，那时候天房融创联手拿下天拖一期地块，总体量102.09万平方米。比紫金山路地块少5万多平方米。总价多少？103.2亿！到现在都是天津单幅地块总价第一。
“少五万多平米”也可以直观类比。本月1号，48000元/平方米楼板价还得配建0.7万平米棚改房出售的南开大学迎水道校区b地块总建筑面积约6.4万平方米。刨除配建棚改面积，整个项目可售体量差不多就是这“五万多平”的差距。而2017年的当下，天房拿下这五万多平米实际可售的项目花了多少钱？30.72亿！
所以，紫金山路地块如果近期入市，起始价、最高限价会定在多少？
前面已经扎透一次心的主页君，也不介意多自捅两刀再斗胆预测一下。
横向对比行政区的话，西青其他板块能跟紫金山路地块pk价值的寥寥无几，没什么可参考的地价，只好往河西看看。
可惜的是回顾数据才发现，河西区2017、2016已经两年没卖地了！跳过了天津土地价格大幅跳升的近两年，河西区上一次卖地还是两年前！
而河西最近一次卖离紫金山路地块还算比较近的地块是2015年6月，天房樾梅江地块。彼时楼板单价15438元/平方米……
一万五的土地成本，放在2017年是什么概念？
今年张家窝、中北镇的宅地差不多是这个价格，还得竞自持、竞配建。
放弃这种对比方式，我们来看看今年天津市区南部实际的土地成交价格吧。
或许是因为价格成本真的太高了，2017年内，说真的，天津环内拢共也没卖几宗地。不过还好，9月初南开刚卖了两块，迎水道校区地块，好歹离着紫金山路地块不算特别特别特别远…地块区位价值等等方面么…孰优孰略大家各有见地，总体差距也不算特别巨大。
那么，就拿迎水道两块地来看看。
迎水道a地块，商住比大约是二八开，成交单价38150元/平方米，无棚改自持等成本。
迎水道b地块，商住比5%:95%，前面说了，48000元/平方米，配建7000平米棚改安置房。
所以看上去，目前规划商住比27%:73%、包括棚改体量的紫金山路地块，如果近期成交，比较可能的土地价格是在30000-40000元/平方米左右。
取个中，姑且按35000元/平方米算。
107万平方米总体量，总价逼近400亿……画面太美，我都已经不敢细算。
可能、大概、也许，当前没有一家开发商能吞得下整个紫金山路项目了。
就算按这两年大家最熟悉的合作合作再合作、一人五毛凑出一个大盘的套路，估计就算集齐108罗汉都接不下紫金山路这个盘。
照如此看，在当前市场，紫金山路地块最终拆分出让或许是最具有可行性的方案。
按你胃，无论紫金山路地块何时正式挂牌，都大约能成为天津土地市场未来最大的一场好戏。
紫金山路地块土地整理现状