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华夏时报记者李未来 于玉金 天津报道
“首创在天津的项目主要集中在津南区，但现在都处于尾盘状态，除了悦山郡以外，基本上无房可卖”，4月4日记者走访首创位于天津市区的多个项目，得到这样的答案。
近日，首创置业公布了2017年业绩报告，全年销售额为558.5亿元，同比上年增长22.7%。作为其业务的主要区域，天津地区的销售额却比2016年减少6.5%，对外交易收入仅为22.65亿元，同比下滑349.4%。
近年来土地竞拍市场竞争日益激烈，首创采取土地一二级联动开发的模式，即通过棚户区改造或一级整理来获取二级开发的土地。不过这种方式存在开发周期长，回笼资金较慢等问题，根据2017年年报显示，首创置业应收天津土地整理中心款项24.16亿元，占营业收入比例为11.35%。
天津项目青黄不接
尽管首创置业2017年的销售额同比增长了22.7%，不过，对比克而瑞研究中心2016和2017年发布的《中国房地产企业销售top200》排行榜会发现，其销售额排名从2016年的30位下降到2017年的38位。
近年来随着房企之间并购加速，房地产市场集中化程度越来越高，2017年有三家房企销售额突破5000亿元，而2016年没有一家销售额超过4000亿元。在这一波并购潮中，首创置业虽然销售额有所增长，但在竞争中仍处于下风。
记者梳理发现，天津地区销售额不增反降是首创置业排名落后的重要原因之一。2017年，首创置业在北京、重庆、成都、海外等地区的销售额均出现上涨态势，其中北京地区同比增长30.86%，重庆地区同比增长75.14%，成都地区增长52.69%，悉尼和布里斯班增长23.39%。惟有天津与上海地区销售额出现下滑。
记者近日实地调查了解到，首创置业在天津地区的项目面临青黄不接的状况。位于天津武清区的首创国际半岛目前只有商业项目和少量别墅在售，后续开发的项目开盘时间还遥遥无期。天津津南区是首创置业项目最为集中的区域，有福缇山、天津a-z town 、天津首创城、暖山、悦山郡等多个项目，但除悦山郡还有少量房源外，其他均只剩商铺或公寓出售。
除此之外，首创置业位于天津河北区、西青区、红桥区、东丽区等项目也都是尾盘状态。
首创置业公司方面告诉记者，天津地区销售额下滑，一方面受房地产市场整体调控的影响，另一方面，也是由于开发项目所处阶段的不同，2017年处于集中结利期的项目少于2016年，且多数尾盘项目在2016年已基本消化完毕；但该情况属于阶段性现象，天津地区在2017年强势拿下4宗地，储备面积55.6万平米，储备货值207亿元，2018年初又已实现合作拿地数块，2018年销售额将突破百亿。天津作为首创置业发展的重要区域，后续仍将深耕天津，同时以天津为中心涉足河北等周边区域，实现区域化的可持续发展。
4月3日，首创置业宣布，其全资附属公司首创（天津）置业管理有限公司已与天津市北辰区刘园189地块项目公司卖方及合作方签订合作协议，以人民币3960万元认购项目公司19.8%股权及提供约9.5亿元用于开发地块。
2017年3月，首创置业获取香港铁路有限公司持有的天津河北区小王庄项目49%股权，规划地上建筑面积25.3万平米。2017年9月，首创置业通过股权收购方式获取天津西青项目，规划地上建筑面积7.8万平米。
不过这些项目目前还在筹备中，距离开盘日期还很遥远。
一级开发资金回笼慢
2018年，首创置业给自己定的目标是销售额至少达到750亿元。为实现这一目标，首创置业2017年便开始升级区域战略，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈均有拿地动作。
2017年，首创置业首次挺进深圳和杭州，获取深圳龙华地块以及杭州余杭地块。据其2017年年报显示，报告期内首创置业实现土地投资额367.6亿元，总建筑面积约318.7万平米，年内获取多宗土地，新增产能储备达700亿以上。
由于土地竞拍市场竞争激烈，首创置业较多地通过棚户区改造等方式来获取土地。
2017年4月，首创置业中标获取北京顺义区北石槽棚户区改造项目，规划总建筑面积43万平米，并表示成功获取该项目有助于公司京津冀一级开发业务的发展，并有效补充公司核心城市优质土地资源。
据了解，目前首创置业已在北京顺义、呼家楼等地区获得多个棚改项目，并在天津武清获取300万平米土地一级整理项目。截至2017年年底，土地一级开发项目累计达到6个，合计土地面积超过457万平米。通过土地一级开发业务，首创置业能够分享区域土地增值收益，有利于以较低成本储备优质的土地资源。
土地一级开发为首创置业带来较多业绩增长点。2017年，首创置业营业收入为212.92亿元，同比增长4.6%，营业收入增加的主要原因是本期新竣工入住项目增加以及一级开发业务收入增加。不仅如此，2017年首创置业实现营业税后毛利率约27%，同比上升14个百分点，主要原因之一是一级开发业务毛利率较高。
然而，土地一级开发业务周期较长，资金回笼较慢的特点，也给首创置业带来一定的压力。2017年首创置业应收天津土地整理中心款项24.16亿元，占营业收入比例为11.35%，主要是开发天津武清高村项目带来的账款。而2017年比2016年营业收入仅增长9.43亿元，也就是说，除去这部分应收账款，首创置业2017年的营业收入相比2016年还有所减少。
对此，首创置业方面在回复记者时表示：“本着协同、发展、共赢的原则，首创秉承国有企业的责任与担当，与武清区政府合作进行一级土地开发业务；一级土地开发业务本身时间长、资金回笼慢，但投资收益是均衡有保障的；随着武清区域的成熟与京津冀城市圈效应，区域价值提升力度增强，我们也将协同武清区政府快速的推出土地上市交易，快速回笼资金，目前的应收款项结算后即可收回。”
不过，首创置业要想在2018年实现750亿元的销售目标，似乎面临不小的压力。近日首创置业发布的销售简报显示，第一季度累计实现签约面积约41.8万平米，同比减少13.8%，累计签约金额约85.2亿元，同比减少32.8%。
而首创置业方面对此并不担心，其表示，目前的销售额虽然距全年目标750亿元之间有差距，其实是达成了年度整体预算安排的任务指标；公司整体经营供货计划安排是在二季度开始，重点是集中在下半年；公司将紧盯市场，动态调整供货计划与销售节奏，按区域因地制宜、具体分析、快速决策、总体把控，保持有效供货快速去化的经营思路，整体统筹进行经营安排，能够做到保障充足货源，满足年度目标的实现。
责任编辑：张蓓