紧邻天津滨海新区于家堡高铁站几百米的宝龙国际中心是宝龙地产控股有限公司（1238.hk，简称“宝龙地产”）在天津布局的第一个商业综合体项目，集写字楼、购物商场、公寓于一体，但开业仅3年后，该项目的购物商场如今正面临艰难的业态调整。
中国经营报》记者近期在该项目购物中心天津宝龙广场实地走访了解到，购物中心内的商铺多数已搬走，透明的玻璃橱窗内显得空空荡荡，部分尚未搬走的商铺则是大门紧闭，店内已经布满了灰尘。
仍在营业的一些商户说，他们没有搬走的原因是此前已经签了较长的租约。但他们表示，如今商场已经没有什么人气，与刚开业时的忙碌状况相比，现在每天的客流少得可怜。
宝龙地产承认天津宝龙广场目前正处在招商调整期。该公司对记者表示，天津宝龙广场的营运状况受到了区域整体环境因素的较大影响，滨海新区的商业氛围始终未能达到预期。但宝龙地产未就记者关于商场空置的具体情况、后续业态调整计划等问题的问询进行详细置评。
大量商铺空置
记者在1月底的一个周末和工作日两次前往天津宝龙广场探访时，近4万多平方米的商场内访客寥寥，商场内部分区域灯光昏暗。尽管商场一楼中庭仍在播放热闹的音乐以吸引人群，但围观者甚少。
在商场一楼，多个商铺早已人去楼空，透过紧锁的玻璃大门，店铺内部已经空无一物，唯一仍能向外界表明店铺曾经的租户身份的，仅剩下门楣上尚未拆掉的品牌标识。如今在商场一楼看到的还能有点人气的店铺则是靠近室外的快餐店汉堡王和赛百味。
据商场里的商户介绍，过去这里曾经聚集了多家休闲和运动时尚品牌，如运动品牌新百伦、阿迪达斯、耐克、女鞋店铺百丽集合店等，珠宝店、手表店等也不在少数，但现在基本已经腾退了，客流不足让这里的店铺经营难以维系。
据此前的媒体报道，在2014年12月底开业时，天津宝龙广场开业当天共有包括牛子牛书吧、balabala、星巴克、小鬼当佳等在内的113个品牌入驻，采用餐饮休闲娱乐45%、配套近25%、零售近30%的组合，一楼主要定位为潮流视界，二楼定位风尚秀场，三楼生活童超，四层乐食主义。本报记者在宝龙地产2014年年报了解到，该商场的儿童及餐饮业态占比达到了50%以上。
在一楼公共空间一个拐角处摆摊出售阿达达斯运动鞋服的销售人员说，她已经在这个地方摆摊卖了一段时间，这些都是之前剩下的，折扣出售，但每天的人太少了，她就和旁边卖裤子的在那聊天。
但如今的二楼和四楼同样出现了大量空置店面。记者在商场二楼看到，紧挨着的一家烤肉店和香锅店都大门紧锁，屋内的设施仍然保持原样，但桌椅上已经覆盖了一层尘土。
目前还在开业运营的店铺大多是位于三楼的儿童类业态。在记者走访当天，还有少量的家长带着孩子到三楼的儿童游乐店铺游玩。
在三楼经营儿童游乐电动车的一家商户告诉记者，商场刚开业的时候客流量还挺大的，那时候周末经常都是人挤人，他们都忙得不行，忙的时候中午就喝点东西，常常是下午5点以后才有时间吃饭。
“但现在商场的人气不行了，餐饮做的不行，其他的店也都搬走了，很多店面就是2年的租约到期后，在2017年陆续搬走了。”她表示，现在撑下来的就是三楼这些儿童业态，有些是做的少儿培训类，因为那些培训费用较高，和客户签的时间较长，学员没毕业，商家也不能搬走。有的店铺则是因为签的5年租约，现在还在租期内，暂时不会走。开在她对面的儿童游乐场，签的正是5年租约。
她告诉记者，他们店铺在3个月后也将搬到天津主城区去。“我们之前也是想搬到新开业的万达广场去，但那边已经满租了，现在就是要搬到市里去。”
这位商户口中的万达广场，距离天津宝龙广场大约1公里距离，于2017年底正式对外营业。记者在滨海万达广场走访看到，与天津宝龙广场的冷清相比，新开业不久的万达广场则热闹了许多，人流量较大。
紧邻于家堡高铁站的位置并未给宝龙广场带来客流上的优势。宝龙地产内部一位人士说，项目区位优势是好，但于家堡高铁站根本就没有什么人。
当地的从业人员表示，区域内的人口和消费都相对固定，随着开业商场的增多，同质化竞争分流了各家购物中心的消费。
“塘沽（原天津塘沽区，后将塘沽区、汉沽区、大港区合并为滨海新区，天津宝龙广场、滨海万达广场均位于原塘沽区范围内）的消费也就这样，很多商场同质化竞争，但人流是相对固定的，到了这个商场消费，自然就不会到另一个商场消费，整个区域的人气需要提升。”万达广场的一位招商人员对记者表示。
据当地人士介绍，一家苹果的售后维修中心曾开在了天津宝龙广场，但去年将门店搬到了附近的文化中心。文化中心与滨海万达广场邻近。
宝龙地产称，从去年友谊商业退出滨海新区始，周大福大楼停建、泰达时尚空置、金街客流锐减等问题日益凸显，滨海新区的商业氛围始终未能达到预期。天津宝龙广场也在翘首以盼政府政策出台，大力发展区域内商业。
对于记者问询的天津宝龙广场当前的招商进展、后续业态调整计划等问题时，宝龙地产表示，集团已在积极想对策，联合当地政府共同拉动区域商业。对于商场当前的空置状况以及近几年来的项目经营业绩，宝龙地产以业绩发布前的静默期为由不予置评。宝龙地产未在年报中披露单个项目的租金营收等数据。
联合政府开发
天津宝龙国际中心是宝龙地产联合滨海新区于家堡金融区开发主体之一的天津国有投资平台天津新金融投资有限责任公司（简称“天津新金融”）共同开发的项目，为于家堡金融区动工兴建的首个城市综合体。
2010年上半年，宝龙地产发布公告披露，公司旗下全资附属公司上海宝龙实业发展有限公司与天津新金融订立合作协议，宝龙地产通过增资，持有天津宝龙金骏房地产开发有限公司（简称“宝龙金骏”）65%的股权，天津新金融持有剩余的35%股权。宝龙金骏于2010年稍早设立。
在天津新金融将此前9亿元竞得的地块过户至宝龙金骏名下后，由宝龙金骏作为主体开发宝龙国际中心项目，土地占地面积约3万平方米，总建筑面积30多万平方米。主要由2栋写字楼、1栋商办公寓以及1个购物中心组成。
根据双方的合同内容，增资完成后，宝龙地产和天津新金融须根据持股比例，分别向宝龙金骏提供6.07亿元和3.27亿元的无息贷款，作为收购天津新金融持有地块的对价。
双方在协议中还约定，由宝龙地产向宝龙金骏提供的6.07亿元无息贷款中，天津新金融将免息垫付其中的3.035亿元，期限至2011年5月31日。
协议还约定，天津宝龙国际中心项目的商场、公寓及地下面积归属于宝龙地产，写字楼则归属于天津新金融。
实际上，天津新金融赋予宝龙地产的条件颇为优厚。在协议中，天津新金融还授予宝龙地产一项选择权，即宝龙地产可以在宝龙金骏成立3年内受让该公司剩余的35%股权，以及在此期间天津新金融从宝龙金骏分配所得的资产，受让对价为天津新金融投入资金以年息6%计算的本利和。若宝龙地产不行权，则天津新金融退出投资的方式为，将地块上的写字楼以成本价过户到天津新金融名下。
但在2011年，宝龙地产公告披露将不会行权。而不行权的一个结果则是，尽管在宝龙金骏的持股比例仅有35%，但天津新金融在宝龙金骏的运营决策上与同等的权力，宝龙金骏也从宝龙地产的附属公司变为合营公司。据记者了解，天津新金融目前依然持有宝龙金骏35%的股权。
《中国经营报》记者在项目现场了解到，天津宝龙国际中心的其中1栋写字楼已经竣工交付，如今归滨海广电所有，目前已部分入驻并开始办公。另一栋仍在建中，高约280米，预计于今年10月完工交付。
公寓楼栋则已经竣工。该项目公寓业态的招商经理告诉记者，公寓楼栋可用于居住也可用于办公，可租可售。公寓当前只有一套157平方米的大面积户型可以出租，其他的主要是小户型的套间，但可以连起来打通做成较大户型的面积。
据他介绍，目前公寓购买用来办公的居多，租的较少。他说，大多是私营企业，但也有3家国有企业入驻。但他未具体透露哪些企业入驻。
在天津宝龙国际中心购买了一套60多平方米公寓的一位女士对记者表示，她购买公寓主要是用于投资，如今装修之后，她将房子用于出租。“买的价格时候加上后来的装修费用，单价算下来差不多在1.6万元/平方米，一年多下来，价格和现在差不多，房子基本没涨价。”她苦笑着说。
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